이번 칼럼은 한인 분들 중 상당 부분을 차지 하고있는 자영업자의 모기지에 대해 설명하려고 합니다. 통계적으로 직업군 중 가장 리스크가 크고 채무 불이행 또는 파산의 빈도가 높은 직업이 자영업이기 때문에 대출기관에서는 자영업자의 소득의 안정성을 가장 우선 순위로 심사를 하게됩니다.

자영업 소득을 인정받으려면 최소 2년이상 비지니스를 운영 해야 하며 안정적인 소득이 필수 조건 입니다. 자영업자의 소득을 증명하기 위해선 세금보고 자료 및 회계자료 2년치를 준비해야 하며 그 기록으로 사업체의 재무상 건전성을 대출기관에서 판단하여 승인여부가 결정 됩니다.
단, 대출기관에서도 자영업자의 실제 소득이 보고된 소득보다 많은 것을 알고 있기 때문에 3-6개월치의 Business Bank Statement를 요구하기도 합니다.

많은 자영업자들이 모기지 신청 시 가장 많은 어려움을 겪는 부분이 금융기관 측의 소득 기준에 맞추는 일입니다. 자영업자의 경우 절세를 목적으로 사업비용 항목을 활용하기 때문에 소득세 보고서상의 소득 수준이 실제보다 낮은 사례가 많아 모기지 승인에 어려움이 발생합니다. 다시 말해 실제 소득에 비해 소득신고를 적게 하시기 때문입니다. 그러나 자영업 소득에 현금이 많이 포함되어 있고, 소득보고 내역이 필요한 모기지 금액을 충족 시키지 못 할 경우, 유리한 심사기준인 Stated Income (소득 고시 – 몇가지 서류를 근거로 소득이 이 정도 된다라고 주장하는 소득) 프로그램으로 진행하는 방법이 유리합니다.

많은 자영업자들이 모기지 신청 시 가장 많은 어려움을 겪는 부분이 금융기관 측의 소득 기준에 맞추는 일입니다. 자영업자의 경우 절세를 목적으로 사업비용 항목을 활용하기 때문에 소득세 보고서상의 소득 수준이 실제보다 낮은 사례가 많아 모기지 승인에 어려움이 발생합니다. 다시 말해 실제 소득에 비해 소득신고를 적게 하시기 때문입니다. 그러나 자영업 소득에 현금이 많이 포함되어 있고, 소득보고 내역이 필요한 모기지 금액을 충족 시키지 못 할 경우, 유리한 심사기준인 Stated Income (소득 고시 – 몇가지 서류를 근거로 소득이 이 정도 된다라고 주장하는 소득) 프로그램으로 진행하는 방법이 유리합니다.

Stated Income Program이란?

소득을 고시하는 것 입니다. 정확히 말하면 사업체에 소비되는 지출의 일부분을 소득으로 인정해주기 때문에 본인의 보고된 소득보다 더 많은 금액의 소득을 고시하여 인정 받는 것을 말합니다. 대부분의 자영업자는 재무제표 상, 사업 활동에 들어가는 활동 비용을 거의 경비처리 해서 소득세를 인하 받기 때문에 실제로 보여주는 소득은 정부에 보고하는 소득보다 훨씬 낮을 수 있으며 이 경우 Stated Income 프로그램을 받아주는 금융기관이 대출 받기 쉬울 수 있습니다. 정리 하면, Notice of Assessment 의 소득이 적어도 Financial Statement의 Gross Sale이 높다면 금융기관에서 어느 정도의 Expense 부분을 소득으로 인정 받을 수 있습니다.

단, Stated Income Program으로 진행 할 경우, 35% 이상의 다운페이먼트를 해야 하며 그 이하일 경우 모기지 부도 보험(Mortgage Default Insurance)의 의무를 가지게 되며, 신용 점수가 높아야 하고 과거 부도 경력 및 세금 연체가 없어야 합니다. 기본적인 모기지 필요 서류 외에 필요한 소득 증빙 서류로는Master Business License, Financial Statement, T1 General, Business Bank Statement 입니다.

위와 같은 모기지 프로그램의 경우 대출기관 마다 심사기준이 다르고, 개개인의 상황에 따라 다르기 때문에 순이익은 작지만 매출액이 높은 자영업자 분들이 Stated Income Program 모기지를 받기 위해서는 어느 때보다 철저한 준비 과정이 필요하며, 사전에 모기지 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 준비를 하면 보다 수월하게 모기지 진행을 하실 수 있습니다.