주택 매입에 앞서, 희망자가 가장 궁금해 하는 사항 중 하나가 자신의 모기지 대출 한도라고 생각됩니다. 이번 칼럼은 주택 매입 희망자가 미리 자신의 모기지 대출 한도를 직접 간단하게 계산하는 방법을 설명하려 합니다.

모기지 한도 계산에 앞서 모기지 승인을 받기 위해선 가장 중요한 요소가 소득(Income), 자산(Asset), 부채(Debt) 그리고 좋은 크레딧 스코어(Credit Score) 입니다. 아래의 예시는 가계 소득(House Income)이 $80,000과 크레딧 스코어 680점 이상으로 계산한 예시 입니다.

부채가 없는 경우

대출 기관이 인정하는 소득, 다시 말하면 세금보고 하는 현재 진행 중인 소득 (NOA Income)이 $100,000이며 부채가 전혀 없고 크레딧 스코어가 좋다는 전제하에 본인의 모기지 한도를 계산을 해보면 대략 가계 소득(House Income)의 4~5배를 예상할수 있습니다. 예를 들어, 부부가 연간 $100,000의 소득(세금 보고)이 있으면 약 $400,000-$500,000까지 대출이 가능합니다. 다만, 금융기관, 금리의 종류(변동, 고정, Term)에 따라 한도의 변수가 생길 수 있습니다.

부채가 있는 경우

모기지에서 말하는 부채는 매달 정기적으로 나가는 비용을 말합니다. 예를 들면, 자동차 론 또는 리스비용, 학자금대출, 신용카드이며 모기지 한도를 계산 할 때는 소득에서 모기지 페이먼트 (Principal + Interest), 부채, 매입한 주택의 제산세, 관리비, 난방비등을 계산하여 얼마만큼의 모기지를 받을 수 있는지 확인 할 수 있습니다. 일반적으로 금융기관에서 설정한 부채 상환 비율이 GDS 35%-39% 그리고 TDS 44%-50% 입니다. GDS란, 소득 대비 집에 관련된 지출 비용 이며, TDS는 소득 대비 집에 관련된 지출을 포함한 기타 정기적인 필수 지출 비용입니다. 따라서, 기본 부채 월 페이먼트가 높아질수록 모기지 한도는 연소득의 4.5배보다 적은 한도를 예상하여야 합니다.

2개이상의 투자용 부동산 소유의 경우

투자용 부동산, 다시말해 여러개의 주택을 소유하면서 임대를 놓고있는 경우를 말한다. 이 경우 부채 상환 비율이 40%를 넘지 않는 선에서 임대소득의 80 ~ 100% 를 가계 소득으로 인정해준다. 예를 들어, 투자용 주택의 월세가 $3,000 인 경우, $2,400 ~ $3,000을 가계 소득에 더 할 수 있다.

기본적으로 소득 증명으로 모기지 대출 한도를 계산하는 방법은 대출 기관 마다 비슷하지만 개개인의 자금 사정 및 기타 다른 여건들이 다르기 때문에 주택을 사기전, 자신의 모기지 대출 한도를 미리 이해하고 준비한다면 조금 더 수월하게 주택 구입 및 모기지 신청/ 승인을 받을수 있습니다. 모기지 전문가와 꼼꼼히 상의하셔서 각 대출기관마다의 차이점을 잘 알아보신 후 본인의 상황과 향후 계획에 맞는 모기지 선택을 하시기 바랍니다.