지난 23일 중앙은랭이 기준금리를 3.75%로 인하 하였습니다.
최근들어 4회 연속으로 인하되었고 경제 전문가들은 12월에도 금리 인하가 될것이라고 내다보고 있습니다.

계속되는 이자의 불안정성 때문에 재융자(Refinance) 하거나 신규 구매를 하려는 사람들의 고민은 계속 되고 있습니다.
모기지 진행 시 몇 가지를 중요한 내용을 숙지하고 진행을 하게 되면 지금 혹은 미래에 들게 될 비용을 절감 할 수 있습니다.

이자율 선택

현재 급격한 기준금리의 상승으로 변동금리가 고정금리보다 높게 형성되어 있습니다.
하지만 이자율의 차이보다 두 가지 다른 종류의 금리의 성격을 이해하는 것이 중요합니다.

변동금리 (Variable Rate)

폐쇄형(Closed)과 개방형(open)이 있음. 폐쇄형은 이자율이 저렴하지만 텀(Term; 계약 기간) 만료 전 계약 파기시 페널티가 있고, 개방형은 페널티가 없는 대신 폐쇄형보다 이자율이 높음. Term 만료 전 모기지 계약 파기 시 페널티가 저렴함. (최대 3개월치 이자)
기준금리가 내려가면 이자율이 내려가 이자 부분이 적어져 월 페이먼트 금액이 적어지거나 총 상환기간이 짧아짐. 기준금리 상승에 의해 월 페이먼트 금액이 상승하거나 총 상환기간이 길어질 수 있음

고정금리 (Fixed Rate)

Term 만료 전 계약 파기 시 페널티가 변동 금리에 비해 높을 가능성이 있음. 기준금리의 변화에 상관없이 계약된 텀 기간 동안 일정한 금액 납부. Portability (모기지 이전) 모기지 계약기간 만료 전 이사를 가게 될 경우, 모기지 계약 해지에 대한 페널티가 부과됩니다. 하지만 기존 집의 모기지를 새 집으로 그대로 가지고 갈 수 있는 Portability 옵션이 있습니다.
대출기관에 따라 가능 여부가 나누어지게 되며, 고정금리 모기지는 Porting이 가능하지만 변동금리 모기지는 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다.
또한 기존의 고정 모기지에 추가적으로 대출이 필요한 경우, 기존의 금액은 기존의 이자율로, 신규로 받게 되는 금액은 신규 이자율로 받게 되어 비율적으로 섞여서(blending) 계산되게 됩니다. (예: 기존 50만불 2%, 신규 50만불 6%의 경우,총 금액 100만불 최종 이자율 4%)

Assumability

모기지 계약기간 만료 전 이사를 가게 될 경우, 모기지 계약 해지에 대한 페널티가 부과됩니다.
하지만 Assumable 옵션이 있다면 집 구매자가 원할 경우 그 집에 있는 기존 모기지를 이어 받을 수 있습니다.

만약 현재 가지고 있는 모기지 이자율이 현재 받을 수 있는 이자율보다 낮은 경우, 집을 구매하는 사람이 집 구매와 함께 낮은 이자율로 모기지를 이어갈 수 있는 장점이 있습니다.

Pre-Payment Privilege

일반적으로 대출기관에서는 계약기간 내에 원금의 일부 상환(Lum-sum payment) 또는 월 페이먼트 금액 증가(Payment increase) 등을 허용하는데, 이 내용들이 대출기관마다 차이가 있습니다.
이 내용에 따라, 목돈이 생길 때나 소득이 올라간 경우, 갚을 수 있는 원금의 금액이 차이가 날 수 있기 때문에 그 내용들의 확인이 중요합니다.

일반적으로 모기지 계약을 하거나 완료한 후에도 이자율만 신경 쓸 뿐, 모기지 관련 내용을 정확히 알아보고 파악하는 사람은 많지 않습니다.
하지만 모기지의 계약 사항을 좀 더 가까이 들여다보고 파악하는 일은 절대 해가 되는 일이 없습니다.

모기지 계약 전 항상 전문가와 상의하셔서 대출기관마다의 차이점을 잘 파악한 후 본인의 상황과 향후 계획에 맞는 모기지의 선택을 하시기 바랍니다.