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신규 분양 부동산의 클로징

이번 칼럼은 분양 콘도 또는 분양을 받은 하우스의 클로징 때 소요되는 비용들에 대해 설명하려 합니다.

콘도분양의 장점으로는 구매 시 큰 목돈이 필요하지 않다는 점입니다. 콘도 분양계약 후 완공까지 보통 3~4년 정도 소요되기 때문에 일정기간에 걸쳐서 20~25%의 다운페이를 하게 되는데, 보통 계약할 때 5%, 그리고 한번에 5%씩 3~4번에 걸쳐서 일정 기간마다 다운페이를 하게 됩니다.

다운페이 주기는 빌더(Builder)에 따라, 또는 계약 상황에 따라 다릅니다. 또한 완공까지 몇 년의 시간이 걸리기 때문에 계약 시점에서는 파이낸싱에 대한 조건(Condition)이 없는 경우가 많습니다.

하지만 입주 시점의 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약 모기지를 받지 못할 경우, 건설회사에서는 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 판매할 수도 있습니다.

따라서 그 기간 동안 모기지 이자율이나 규정변화에도 대처할 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 그리고 클로징 시점이 되면 변호사를 통해 클로징 때 필요한 금액들이 나오게 되는데, 이때 생각보다 큰 금액에 놀라는 사람이 적지 않습니다.

일반적으로 다운페이먼트 금액과 필요한 모기지 금액을 더한 것만 필요하다고 생각하기 때문인데, 실질적으로 필요한 금액은 훨씬 많습니다. 그 이유는 신규 분양 콘도의 경우, Levy나 다른 주위 개발비용 등이 구매자에게 전가되기 때문인데, 이 금액에 따라 클로징 비용이 수천 달러에서 수만 달러 이상 차이가 날 수 있습니다. 이 비용들이 발생하는 이유는 콘도나 하우스 단지 등 새롭게 인구가 유입이 되면 학교나 병원, 그리고 도로 등을 신설해야 하는데, 이 비용을 시에서 부담을 하는 것이 아닌 구매자들에게 전가합니다.

요즘은 보통 계약할 당시 이 비용들에 대해 Cap(최대 지불 금액)을 씌워 놓게 되는데, 부동산 에이전트를 통해 구매하거나 직접 찾아가서 구매를 하는 경우에도 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 만약 최대 금액이 산정되지 않았을 경우, 추가적으로 적지 않은 금액을 지불해야 될 수도 있습니다. 만약 콘도분양 구매의 목적이 투자이고, 본인이 들어가 살 집이 아닌 Rental을 목적으로 하는 경우엔 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다. 이 금액은 상황에 따라 Rebate를 받을 수 있지만 클로징 시점에 상당한 금액이 발생하게 되니 여유자금의 확보가 필요합니다.

이 외에도 집을 구매하는 경우 Land Transfer Tax(취득세)가 부과되는데, 토론토 시의 경우 취득세가 따로 붙기 때문에 Ontario Provincial Land Transfer Tax와 Toronto Land Transfer Tax 등 두 가지의 취득세를 지불하셔야 합니다. 예를 들어, 50만 달러의 콘도를 계약했다면, 토론토 시의 경우 1만2,950달러 (Ontario Tax – $6,475, Toronto Tax – $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시는 6,475달러의 Land Transfer Tax만 발생하게 됩니다.