모기지 FAQ : FREQUENTLY ASKED QUESTION(2-2)
이번 칼럼은 모기지 신청자가 주택 모기지를 알아보실때 가장 많이 묻는 질문에 대한 답변을 아래와 같이 정리 하였습니다. Q : 사전승인을 받는 것이 유리한가요? A : 꼭 그렇지만은 않습니다. 사전 승인을 받아 놓으면 이자율 보장 등의 유리한 점이 있긴 하지만, Firm approval이 아니기 때문에, 부채가 높아졌다거나 소득이 줄어들었을 경우엔 사전승인이 취소 될 수도 있습니다. Q : 집 감정가는 구매가격이랑 똑같나요? A : 그렇지 않습니다. 같은 집에 대해서도 감정사에 따라 또는 감정하는 시기에 따라 가격이 다르게 책정되기도 합니다. 만약, 감정가가 적게 나왔을 경우, 다운페이를 더 해야 되는 상황이 생기기도 합니다. Q : 집값이 많이 올랐을 경우 추가 대출이 가능한가요? A : 가능합니다. 집값 상승으로 인해 모기지 증액 다시 말해 추가 대출을 받는 상품을 재융자 (REFINANCE) 라고 합니다. 이 상품은 현재 집값의 최대 80% 까지 모기지가 가능하나, 최초 모기지 신청 때와 마찬가지로 심사를 다시 하며 소득이 대출 금액을 충족시켜야 합니다. Q : 이민온지 얼마되지 않아 가계 소득이 적은 경우에도 모기지가 가능한가요? A : 이민자의 안정적인 정착을 위해 New to Canada라는 신규이민자 모기지 프로그램이 있습니다. 기존에는 소득심사를 하지 않았으나 새롭게 은행들이 신규이민자 프로그램을 강화 시키고 있습니다. 35% 다운페이를 해야하며 1년치Principal(원금) + Interest(이자) + Property Tax(제산세) 에 대한 여유 자금을 보여줘야 합니다. 대출기관 마다 심사기준이 다르고, 개인의 상황에 따라 조건이 다르기 때문에 모기지 승인을 위해서는 철저한 준비 과정이 필요하며, 사전에 모기지 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 준비를 하면 보다 수월하게 모기지 진행을 하실 수 있습니다.
모기지 FAQ : FREQUENTLY ASKED QUESTION(1-2)
이번 칼럼은 모기지 신청자가 주택 모기지를 알아보실때 가장 많이 묻는 질문에 대한 답변을 아래와 같이 정리 하였습니다. Q : 취업한지 얼마 되지 않아도 모기지 승인 가능 한가요? A : 가능하나, 수습기간(probation period)이 있다면 그 기간이 지나야 하며, 풀타임으로 연봉을 받아야 합니다. 계약직이거나 자영업일 경우에는 최소 2년 이상이 되어야 대출 신청이 가능합니다. 하지만 대출기관의 심사기준 차이가 있어 2년이 되지 않아도 가능할 수도 있습니다. Q : 정부 보고 소득이 적은 자영업자의 경우 모기지를 받을 수 있나요? A : 가능합니다. 대출기관에서는 자영업자의 모기지 프로그램을 따로 운영하고 있습니다. 은행에서도 보고된 소득보다 실제 소득이 높다는 것을 인지하고 있기 때문에 재무재표, Business Account 등의 내용을 판단하여 높은 소득을 인정해 줍니다. Q : 주 거래 은행에서 모기지를 받는 것이 유리한가요? A : 주 거래 은행이라고 해서 더 좋은 조건으로 모기지 심사를 하지 않으며, 불가능한 모기지를 승인해주지도 않습니다. 모기지를 얻을 때, 더 좋은 조건이나 이자율을 제공하는 은행을 알아보는 것이 유리합니다. Q : 모기지 갱신(renewal)시, 기존 대출기관에서 그대로 연장하는것이 유리 한가요? A. 기존에 갖고 계시던 모기지의 이자율이 다른 대출 기관보다 좋거나 같은 경우에는 그냥 연장하시는게 유리하나, 보통 다른 대출기관에서 더 좋은 이자율을 제공하는 경우가 많고 모기지를 옮겨갈 경우 별도의 비용이 들지 않기 때문에 계약 만료 3-4개월 전 이자율 쇼핑을 해서 좋은 조건으로 옮기시는게 유리합니다. Q : 다운페이 자금 준비는 어떻게 해야 하나요? A : 보통 대출기관의 경우 다운페이 자금의 증명을 요구 합니다. 그 다운페이 자금이 빌린 돈이 아닌 본인 돈이라는 것을 확인 해줘야 합니다. 따라서 본인 명의의 통장 3개월치 내역을 요구 합니다. 만약 부모나 형제의 증여일 경우, Gift Letter를 첨부하면 됩니다. 대출기관 마다 심사기준이 다르고, 개인의 상황에 따라 조건이 다르기 때문에 모기지 승인을 위해서는 철저한 준비 과정이 필요하며, 사전에 모기지 전문가와 상의해서 본인의 상황에 맞는 준비를 하면 보다 수월하게 모기지 진행을 하실 수 있습니다. <계속>
The Benefit of Rate Holds
Being on the path to purchasing your first home is one of the most exciting and most rewarding moments in life! To help make the mortgage process smoother, one of the things you can do is to get pre-approved for your mortgage. Getting pre-approved doesn’t commit you to a single lender, but it does guarantee the rate offered to you will be locked in from 90 to 120 days which helps if interest rates rise while you are still shopping! Rate holds for mortgages offer several benefits including: Overall, rate holds provide peace of mind, financial security, and the opportunity to make informed decisions when entering into a mortgage agreement. They are particularly valuable in fluctuating interest rate environments or when you anticipate delays in finalizing a mortgage transaction. Looking to purchase a home? Want more information on rate holds and the mortgage process? Reach out to a DLC Mortgage Expert today.
Small Home Improvements That Make a BIG Impact
Whether you’re looking to sell your home this year, or just want to make some updates, I have put together six small home improvements that can make a BIG impact on your space! From improving saleability to refreshing your home, here are some simple and affordable ideas to help get you started: By putting the effort into completing a few small changes around your home, you can reap big rewards when it comes time to sell – and increase your comfort in the interim!
캐나다 정부 보조 상업용 대출 프로그램 (Canada Small Business Financing Loan)
연방정부에서 지원하는 스몰 비지니스 상업용 대출(CSBFL)은 새로운 비지니스를 창업하시는 분, 또는 기존 비지니스의 매입과 개선, 비지니스를 위한 장비 구입 또는 사업체의 레노베이션 등 여러 가지 목적으로 소규모 자영업자에게 제공하는 프로그램 입니다. 정부 보조 상업용 대출에 대한 요약 캐나다 스몰 비지니스 대출 프로그램은 새로운 상업용 부지나 건물을 구입하여 비지니스를 시작할 때에 최대 100만불까지 대출 가능합니다 사업체만을 매입하여 리스 계약을 받고 운영하는 경우 비지니스 레노베이션 과 개보수 (Leasehold Improvement) 또는 장비 구입을 위해 50만불까지 대출 가능합니다 대출 기간은 최대 10년까지 가능하며, 대출 계약 기간은 기존 사업체의 리스 계약과 비례하여 정해집니다 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 구입하는 사업 부지의 50% 이상을 본인 비지니스로 사용해야 합니다 연간 비지니스 총 매출액이 1000만불 이하 이여야 합니다 새로운 사업체의 창업을 위해 대출을 한다면, 창업에 대한 구체적인 사업 계획서(Business Plan)를 제출해야 합니다. 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라, 대출금에 대한 상환 계획도 포함하고 있어야 합니다 이미 사업체를 창업하여 운영 중이더라도 6개월 미만이라면 대출 혜택을 받을 수 있습니다 이자율은 변동금리일 경우 최대Prime + 3% 이고, 고정 금리일 경우 해당 은행이 제공하는 주거용 모기지 보다 최대 3% 정도 높습니다 이러한 정부 보조 상업용 대출 프로그램은 개인의 자산을 동원하지 않고 대출 혜택을 받을 수 있습니다
자신의 모기지 대출 한도 계산 방법
주택 매입에 앞서, 희망자가 가장 궁금해 하는 사항 중 하나가 자신의 모기지 대출 한도라고 생각됩니다. 이번 칼럼은 주택 매입 희망자가 미리 자신의 모기지 대출 한도를 직접 간단하게 계산하는 방법을 설명하려 합니다. 모기지 한도 계산에 앞서 모기지 승인을 받기 위해선 가장 중요한 요소가 소득(Income), 자산(Asset), 부채(Debt) 그리고 좋은 크레딧 스코어(Credit Score) 입니다. 아래의 예시는 가계 소득(House Income)이 $80,000과 크레딧 스코어 680점 이상으로 계산한 예시 입니다. 부채가 없는 경우 대출 기관이 인정하는 소득, 다시 말하면 세금보고 하는 현재 진행 중인 소득 (NOA Income)이 $100,000이며 부채가 전혀 없고 크레딧 스코어가 좋다는 전제하에 본인의 모기지 한도를 계산을 해보면 대략 가계 소득(House Income)의 4~5배를 예상할수 있습니다. 예를 들어, 부부가 연간 $100,000의 소득(세금 보고)이 있으면 약 $400,000-$500,000까지 대출이 가능합니다. 다만, 금융기관, 금리의 종류(변동, 고정, Term)에 따라 한도의 변수가 생길 수 있습니다. 부채가 있는 경우 모기지에서 말하는 부채는 매달 정기적으로 나가는 비용을 말합니다. 예를 들면, 자동차 론 또는 리스비용, 학자금대출, 신용카드이며 모기지 한도를 계산 할 때는 소득에서 모기지 페이먼트 (Principal + Interest), 부채, 매입한 주택의 제산세, 관리비, 난방비등을 계산하여 얼마만큼의 모기지를 받을 수 있는지 확인 할 수 있습니다. 일반적으로 금융기관에서 설정한 부채 상환 비율이 GDS 35%-39% 그리고 TDS 44%-50% 입니다. GDS란, 소득 대비 집에 관련된 지출 비용 이며, TDS는 소득 대비 집에 관련된 지출을 포함한 기타 정기적인 필수 지출 비용입니다. 따라서, 기본 부채 월 페이먼트가 높아질수록 모기지 한도는 연소득의 4.5배보다 적은 한도를 예상하여야 합니다. 2개이상의 투자용 부동산 소유의 경우 투자용 부동산, 다시말해 여러개의 주택을 소유하면서 임대를 놓고있는 경우를 말한다. 이 경우 부채 상환 비율이 40%를 넘지 않는 선에서 임대소득의 80 ~ 100% 를 가계 소득으로 인정해준다. 예를 들어, 투자용 주택의 월세가 $3,000 인 경우, $2,400 ~ $3,000을 가계 소득에 더 할 수 있다. 기본적으로 소득 증명으로 모기지 대출 한도를 계산하는 방법은 대출 기관 마다 비슷하지만 개개인의 자금 사정 및 기타 다른 여건들이 다르기 때문에 주택을 사기전, 자신의 모기지 대출 한도를 미리 이해하고 준비한다면 조금 더 수월하게 주택 구입 및 모기지 신청/ 승인을 받을수 있습니다. 모기지 전문가와 꼼꼼히 상의하셔서 각 대출기관마다의 차이점을 잘 알아보신 후 본인의 상황과 향후 계획에 맞는 모기지 선택을 하시기 바랍니다.
Closing Costs – The Real Numbers You Need to Budget For
Buying a home is one of the most exciting ventures in life! To ensure it goes smoothly, you need to have a proper budget in place to protect your financial security and help you make the best decision for your future location. However, the cost of the home is not the only cost that you need to budget for! The temptation will always be to start looking at the very top of your budget but fees, such as mandatory closing costs, can easily put you over the top. Knowing the real numbers will make it that much easier to stay within your budget and maintain your financial comfort. Closing costs are a one-time fee associated with the sale of a home and are separate from the mortgage insurance and down payment. Typically, these costs range from 1.5-4% of the purchase price, depending on your location. This means, for an $800,000 home, you would be looking to budget around $22,000 on average. Here are a few closing costs to keep an eye out for: Knowledge is power and understanding the hidden costs associated with purchasing a home can help you create a realistic budget and ensure you remain within your financial means. Contact a DLC Mortgage Expert if you have any questions about your current purchase process or if you are looking to buy a new home now or in the future!
모기지 재융자 (Mortgage Refinance)
모기지 재융자는 기존의 모기지를 새로운 이자율, 상환 기간, 기타 조건으로, 증액, 감액 또는 유지하는 금융 전략입니다. 모기지 재융자는 개인의 재정 상태에 따라 기존의 은행/기관이나, 더 나은 이자율을 제시하는 다른 은행/기관에서 받으실 수 있습니다. 결국 재융자는 개개인의 파이낸셜 플랜과 상황에 맞는 현명한 펀드 활용이 목적이라 할 수 있습니다. 재융자 용도 및 필요성 현재 모기지 이율보다 은행에서 제공하는 이율이 낮을때 재융자를 고려할 수 있습니다. 교육, 레노베이션, 부동산 투자, 비지니스 확장 및 투자, 새차 구매, 이자율이 높은 크레딧카드/ Line of Credits 부채 상환, 기타 부채 정리등을 하시고 싶다면 재융자를 생각해 보실 수 있습니다. 또한 재융자의 낮은 이자율은 월 모기지 지불액을 낮출 수 있기 때문에 이때 생긴 여유 자금으로 다른 투자처(e.g. 적금, 주식, 펀드, 코인등)에 활용 할 수도 있습니다. 증액 재융자 기존 모기지의 발란스를 증액하고 차액을 현금으로 보유하시는 대출을 Cash-Out Refinance라고 합니다. 이 증액한 자금으로 부채 상환, 홈 레노베이션, 학비, 자동차 구입 등 필요한 곳에 사용하실 수 있습니다. 은행의 가이드 라인에 만족되는 인컴 수준과 크래딧 점수일 경우, Cash-Out Refinance로 집 가격의 80%까지 모기지를 받을 수 있습니다. CANADIAN CREDIT SCORE POOR FAIR GOOD VERY GOOD EXCELLENT 300-559 560-659 660-724 725-759 760-900 모기지 재융자시 발생 비용 재융자시 기존 약정 기간이 남아있다면 금리의 종류에 따라 조기 상환 수수료가 정해집니다. 변동금리일 경우 대략 3개월치 이자가 페널티로 책정되며, 고정금리일 경우 대출 기관에 따라 다르지만, 3개월 이자 계산법이나, 이자율 차이 손실액(Interest Rate Differential) 중 높은 값을 위약금으로 정합니다. 또한, 변호사 비용, 감정 비용 등이 추가 발생합니다. 지속적으로 자산을 관리하고, 정기적으로 새로운 상품과 정보를 업데이트 하는게 급변하는 현시대에 필요한 자세입니다. 지금 이 순간에도 내 통장에서 알지 못하는 지출이 새어 가고 있는지 다시 한번 확인해봐야 합니다.
모기지 대출 기관별 종류 및 특성
일반적으로 대출을 하는 은행이라고 하면 보통 ‘Big 6은행’ (TD, RBC, BMO, Scotia, and CIBC, National Bank)만 생각하는 경우가 대부분입니다. 캐나다에는 수십 개 이상의 은행들이 있으며, 각 은행마다 다른 심사기준과 특성을 가지고 대출 심사를 합니다. 한국처럼 1금융권, 2금융권 같이 은행권이 나눠지기도 하지만 심사기준 및 특성이 다릅니다. 따라서 오늘은 캐나다 대출 기관들에 대해 설명 하려 합니다. A Lender : 위에 언급한 6개 은행 만을 생각하기 쉬운데, 그 외에도 HomeTrust, EQ, RFA, First National, B2B 등 여러 대출기관들도 존재합니다. 그 중에는 ‘Mono-Line Lender’라고 하는 예금을 받지 않고 대출만 전문으로 하는 은행들이 존재 합니다. 이런 은행들은 대부분 Branch를 운영하지 않으며, 대부분 대출을 모기지 브로커를 통해 진행합니다. 심사 기준은 대부분의 대출기관과 비슷하며, 때에 따라서 각각 특별한 스페셜 프로그램을 운용하기도 합니다. B Lender : 한국에서의 2금융권이라고 생각하면 되지만 디테일하게 들어가면 조금 다릅니다. 일반적으로 ‘B deal’이라고 하면 ‘A Lender’에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 수월한 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로, 일반 A lender 보다 약간 높은 이자율을 제공 합니다. 고정된 월급을 받으시는 분들보다 비즈니스를 하시는 분들께 더 승인 요건이 수월한 상품인데, 이유는 보고된 소득이 아닌 명시(State)를 허용하기 때문입니다. 그리고, A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용점수와 신용내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀 더 낮은 기준으로 심사를 하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하는 경우가 많습니다. 외국계 은행: 현재 캐나다에는 HSBC, 신한은행, 하나은행, Bank of China, Mega Bank(대만) 등 외국계 은행들이 현지 캐나다 법인으로 많이 들어와 있으며, 모기지 대출을 진행하고 있습니다. 이런 은행들의 특징 중 하나로는 모국의 소득을 이용해 모기지를 받을 때 수월하다는 장점이 있습니다. 은행마다 비슷한 이자율과 상품을 제공하더라도 세세한 부분에 들어서면 다른 내용을 가지고 있는 경우가 많습니다. 각각의 대출기관 및 은행마다 요구하는 서류, 심사 방식 그리고 소요되는 시간 등이 다르기 때문에 본인의 상황에 맞는 은행을 잘 선택하는 것도 현명한 방법이 될 수 있습니다. 이처럼 캐나다에서는 모기지를 받을 때 본인의 상황에 따라 다른 기준과 이자율로 심사가 가능하며, 많은 선택지를 가질 수 있습니다. 또한, 일부 대출기관들에서는 A와 B를 동시에 운영하기도 합니다. 본인이 모기지를 받기 힘든 상황이거나 혹은 불가능한 상황이라 판단되더라도 그에 맞는 상품이 존재할 수도 있으니 전문가와 상담 하셔서 좋은 방법을 찾는 것을 추천 드립니다.
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