분양:감정평가가 낮게 나오면 어떻게 해야 할까?
최근 콘도 분양(Pre-construction) 을 받은 뒤 클로징 시점에 감정평가가 예상보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 이 문제는 실제로 바이어들에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 콘도 분양, 감정평가가 낮게 나오면 어떻게 해야 할까? 토론토에서 분양 콘도를 계약하고 몇 년 뒤 클로징을 맞이했을 때, 가장 큰 변수 중 하나가 바로 감정평가(Appraisal) 입니다. 계약 당시에는 높은 기대감으로 분양가를 지불했지만, 막상 입주 시점에 은행의 감정평가가 그보다 낮게 나오면 바이어는 예상치 못한 자금 부담에 직면하게 됩니다. 그렇다면 이런 상황에서 어떤 해결 방법이 있을까요? 1. 추가 현금 투입 가장 직접적인 방법은 부족분을 현금으로 메우는 것입니다. • 예: 분양가 $800,000 → 은행 감정가 $750,000 → 차액 $50,000은 바이어가 현금으로 부담해야 함. • 가장 단순하지만, 준비가 안 되어 있다면 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서 클로징 전에는 항상 비상 자금(Plan B) 을 마련해 두는 것이 중요합니다. 2. 다른 렌더 (Lender) 활용 은행마다 감정평가 기준이 다를 수 있습니다. • A은행에서 낮게 나온 감정가가, • B은행에서는 좀 더 높게 나오는 경우도 있습니다. 따라서 모기지 브로커와 상의해 여러 렌더를 비교해 보는 것이 좋은 방법입니다. 3. 추가 대출 활용 만약 현금을 충분히 마련하기 어렵다면, 세컨드 모기지(2nd mortgage) 나 라인오브크레딧(HELOC, 개인 담보대출) 을 고려할 수 있습니다. • 단, 이 경우 금리가 상대적으로 높을 수 있으므로 장기 전략이 필요합니다. • 클로징 시점만 넘기고 이후 재융자를 통해 정리하는 방식도 있습니다. 4. 클로징 연기 협상 일부 경우, 바이어가 클로징 준비를 위해 시간을 벌어야 한다면 빌더와 클로징 연기 협상을 시도할 수도 있습니다. 물론 계약서 조항에 따라 연기 수수료가 발생할 수 있으므로, 변호사와 반드시 상의해야 합니다. 5. 최악의 경우: 클로징 포기 가장 피해야 할 선택이지만, 감정가와 분양가의 괴리가 너무 크고 자금 조달이 불가능하다면 계약 파기를 고려할 수밖에 없습니다. • 이 경우 계약금(Deposit)을 잃을 수 있고, • 경우에 따라서는 빌더가 손해배상 청구를 할 수도 있습니다. 따라서 이 단계에 오기 전 반드시 모든 다른 옵션을 검토해야 합니다. 최근 콘도 분양 시장에서는 감정가가 분양가보다 낮게 나오는 상황이 점점 흔해지고 있습니다. • 금리 인상과 시장 변동성, • 공급 과잉에 따른 가격 조정 등이 주요 원인입니다. 따라서 바이어는 계약 시점부터 클로징 시점까지 항상 “감정평가 리스크”를 감두해 두고, • 비상 자금 준비, • 다른 렌더 비교, • 대체 금융 옵션 검토 등의 전략을 미리 세워 두는 것이 안전합니다.
역(逆)모기지 (Reverse Mortgage) : 은퇴 계획, 고령화 시대를 위한 모기지 해법
역모기지란 내 집에 쌓여 있는 자산을 현금화하여 필요한 곳에 사용할 수 있는 모기지 프로그램입니다. 집을 가지고 계시지만 소득이 부족한 분들께서 리벌스 모기지를 통해 일시불 또는 매월 지급으로 안정적인 수입을 얻으실 수 있습니다. 일반적인 모기지는 주택을 구입하기 위해 장기대출을 받은 후 일정기간 원리금을 상환하는 형식인 반면, 역모기는 이미 소유하고 있는 주택을 담보로 장기 대출을 받은 후 대출자가 사망하거나 집을 판매 할 때에 일시로 상환한다는 점에서 차이가 있습니다.55세 이상의 특별한 소득원이 없는 대출 희망자들도, 본인 명의의 부동산을 소유하고 계시다면, 좀 더 수월하게 리벌스 모기지를 대출 받으실 수 있습니다. 역모기지는 가계 수입이 적은 1인 생활 노인 또는 고령부부등에게 생활 자금을 공급하는 방법으로 이미 한국, 미국, 일본등 다른 나라의 대출기관에선 대출을 시행하고 있습니다.현재 캐나다에선 두 곳의 은행에서만 역모기지 서비스를 제공하고 있습니다.아직 많은 은행들이 서비스를 제공하고 있지 않지만, 앞으로 고령화 시대에 부합하는 대출 프로그램이므로 더 많은 은행들로 확대되리라 예상됩니다. 또한, 조기 은퇴를 원하시는 분(55~64세)들에게도 고정적인 수입과 투자 자금을 제공함으로써 조기 은퇴 후 삶의 질을 유지하시는데 많은 도움이 되고 있습니다. 역모기지(Reverse Mortgage) 대출 조건 및 중요 내용 * 대출 신청자의 수입과 개인 신용점수를 심사하지 않습니다 * 대출 신청자 모두(개인 또는 부부)가 55세 이상이어야 합니다 * 부동산 가치 대비 최대 59%까지 대출 가능 합니다 * 상환 시기: 부부 모두 사망시 또는 부동산 매각 또는 이사 할 경우 * 대출금을 일시불, 월지급 또는 Line of Credit 형태로 받을 수 있습니다 * 대출금은 Tax-Free이며, 캐나다 정부 보조금(Old Age Security, Canada Pension Plan, Guaranteed Income Supplement)의 지급에는 아무런 영향을 끼치지 않습니다 * 대출금의 지급 방법은 일시불, 매월, 매주, 또는 혼합하여 받을 수 있으며, Line of Credit과 같이 원하시는 시기에 찾아 쓸 수 있습니다 * 대출자는 대출금과 그에 따르는 이자를 집을 판매하거나, 이사하거나 또는 사망할때까지 지급하지 않아도 됩니다
주택 구입에 대한 모기지 승인 절차 및 과정
이번 칼럼은 기존에 모기지를 받은 경험이 없거나, 주택 매입 희망자가 본인의 모기지 승인 및 절차에 대한 이해를 돕고자 그 과정을 간단하고 쉽게 설명 드리겠습니다. 주택을 구입하시기로 결정했다면, 기본적인 절차는 아래와 같습니다. 1. 상담 및 정보 수집(사전준비) • 브로커는 고객과 초기 상담을 하며 다음과 같은 정보를 수집합니다: o 소득 및 고용 형태 o 신용 점수(좋은 신용정보는 680점 이상 입니다) o 자산 및 부채 상황 o 구매하려는 주택 정보 o 다운페이먼트(자기자금) 규모 o 서류 준비 : 소득자료, 세금신고서, 은행거래내역서, 신분증 등 2. 모기지 사전 승인(Pre-Approval) 신청 • 고객의 정보 기반으로 여러 대출기관(lender)에 사전 승인 신청. 3. 본 승인(Full Approval) 신청 • 실제 주택을 정하고 Offer to Purchase(구매 계약서)가 확정되면 본격적인 승인 절차 진행. • 브로커는 대출 신청서를 작성해 대출기관에 제출. • 감정 평가(Appraisal)가 필요할 수도 있음(집값이 적절한지 확인 차원). 4. 모기지 승인 (Commitment) • 대출기관이 조건부 승인 또는 최종 승인을 내립니다. • 승인 조건(Conditions)을 충족해야 함: o 예: 추가 서류 제출, 보험 가입 등 브로커는 이 과정을 고객 대신 전체적으로 관리하며, 조건 충족 여부 확인, 서류 전달 등을 도와줍니다. 5. 모기지 서류 서명 및 클로징 • 최종 승인 후, 변호사 또는 공증인(Notary/Lawyer) 사무실에서 서류 서명. • 클로징일에 잔금 지급 → 소유권 이전. • 클로징 당일에 집 열쇠 수령
모기지를 활용한 부채 통합 전략
부채 관리는 재정 건전성을 유지하는 핵심 요소입니다.특히, 모기지를 활용한 부채 통합은 월별 지출을 줄이고 이자 부담을 낮추며, 장기적으로 신용 점수를 향상시키는 효과적인 방법입니다. 부채 통합의 주요 목적 ✔ 월별 지출 절감 – 모기지를 통한 부채 통합은 상환 기간을 연장하여 월 부담을 줄이는 효과가 있습니다. ✔ 이자율 절감 – 모기지 대출은 주택이라는 자산을 담보로 하기 때문에 일반적인 신용 대출보다 낮은 금리가 적용됩니다. ✔ 신용 점수 개선 – 여러 부채를 하나로 통합하면 상환 관리가 용이해지고, 이는 신용 점수 향상으로 이어져 향후 더 나은 금융 기회를 확보하는 데 도움이 됩니다. 부채 통합을 위한 옵션 1. 모기지 재융자 (Refinancing) 재융자는 기존 모기지를 새로운 조건으로 변경하여 더 나은 금리를 적용받거나, 추가 대출을 통해 필요한 자금을 확보하는 방법입니다.일반적으로 주택 가치의 최대 80%까지 대출 가능하며, 기존 대출을 조기 상환할 경우 위약금이 발생할 수 있습니다. • 변동금리 모기지: 조기 상환 시 3개월 치 이자가 위약금으로 부과됨 • 고정금리 모기지: 대출기관에 따라 ① 3개월 치 이자 또는 ② 이자율 차이에 따른 손실액(IRD) 중 더 높은 금액이 위약금으로 책정됨 2. 주택 담보 대출 (HELOC: Home Equity Line of Credit) HELOC은 기존 모기지를 변경하지 않고, 보유한 주택의 자산 가치를 활용하는 방식입니다.변동금리가 적용되며, 일반적인 5년 변동 모기지보다 다소 높은 이자율이 책정됩니다. • 장점: 필요할 때만 자금을 인출할 수 있으며, 사용한 금액에 대해서만 이자를 납부 • 유동성 확보: 일정한 대출 한도 내에서 자유롭게 활용 가능 3. 2차 모기지 & 사설(private) 모기지 • 2차 모기지 (Second Mortgage) 일부 금융기관에서는 기존 1차 모기지가 동일 은행에서 진행된 경우에 한해 2차 모기지를 승인합니다.2차 모기지의 금리는 1차보다 높지만, 신용카드 등 고금리 부채와 비교하면 상대적으로 유리한 조건을 제공합니다. • 프라이빗 모기지 (Private Mortgage) 기존 금융기관의 승인 요건이 강화되면서, 프라이빗 모기지를 활용하는 경우도 증가하고 있습니다.소득 및 신용 점수 심사가 비교적 유연하게 진행되며, 부채 대비 주택 가치 비율이 안정적일 경우 단기 대출 옵션으로 적합합니다.
모기지 포팅(Mortgage Porting)
모기지를 포팅(porting)한다는 것은 현재 가지고 있는 모기지를 새 집으로 옮겨 가는 것을 뜻합니다.포팅은 기존의 모기지 이자율이 현재의 이자율보다 좋을 때 또는 중도상환 위약금을 피하기 위해 고려해 볼 수 있습니다.그러나 모든 대출기관의 모기지 상품이 포팅 가능한 것은 아니기 때문에 사전에 확인이 필요합니다.또한 포팅은 기존의 모기지를 새로운 주소로 옮기더라도 자동 승인되는 것이 아니라, 소득, 신용도와 새 집의 감정 결과 등의 조건을 전제로 재심사를 거쳐야 합니다. 모기지 포팅의 세가지 경우 1. 스트레이트 포팅(Straight Porting): 기존의 모기지 한도, 남은 약정기간, 이자율 등을 바꾸지 않고 있는 그대로를 새 집으로 옮겨갑니다. 2. 포팅 인크리즈(Porting Increase): 대부분의 경우 기존의 모기지 보다 새 집의 모기지를 더 얻어야 하는 경우가 많습니다. 포팅 인크리즈를 할 때는 아래 두 가지 경우(a, b) 중 선택 할 수 있습니다. a) 블렌드 앤 익스텐드(Blend and Extend): 기존 모기지의 이자율과 새로 추가 대출하는 부분의 새 이자율로 가중 평균을 내어 기존의 약정 기간보다 길은 약정으로 시작할 수 있습니다. 예를 들어, 기존의 모기지 10만불은 4퍼센트에 가지고 있고, 여기에 8만불을 추가로 얻어야 한다고 가정할 때, 현재 받을 수 있는 모기지 이율 3퍼센트와 기존의 4퍼센트를 남은 약정기간에 섞어 3.6 퍼센트에 18만불을 새로 구입한 집의 모기지로 받습니다. b) 기존 모기지의 이자율과 약정 기간은 변하지 않고, 추가 대출 한도에 대해서 독립적인 모기지로 시작하는 것입니다.예로 위의 10만불의 4퍼센트는 그대로 스트레이트 포팅을 하고, 추가되는 8만불에 대해서는 3퍼센트의 새 약정으로 두 개의 요소로 모기지를 동시 진행하는 것입니다. 3. 포팅 디크리즈(Porting Decrease): 기존의 모기지보다 대출 한도를 축소하는 경우입니다.60만불의 집에 40만불의 모기지를 가지고 있다가 40만불의 콘도로 옮기게 되어 20만불 정도의 모기지만 필요하다고 가정한다면, 조기 상환 한도 이외의 부분에 대한 페널티가 발생합니다.대부분의 대출기관은 모기지에 설정된 조기 상환 한도(Prepayment Privilege)의 허용선을 15퍼센트에 20퍼센트로 정하기 때문에 6만불에서 8만불 정도를 조기 상환금으로 지불할 수 있고, 나머지 부분에 대해서는 중도상환 위약금를 지불해야 합니다. 대출기관과 모기지 상품에 따라 위의 특징들이 제한적으로 적용될 수도 있습니다.포팅은 유용하게 쓸 수도 있지만 잘못 활용하면 오랜 기간동안 한 대출 기관에 더 많은 이자를 내야할 수도 있습니다. 즉, 새로운 이자율로 블랜드를 하여 기존의 약정기간 보다 긴 약정으로 다시 시작할 경우 중도 상환 위약금을 피할 수는 있지만, 새 약정을 지키지 못하고 중도 상환을 해야 할 경우 그 위약금은 더 커집니다. 올바른 선택을 하기 위해선, 기존의 모기지 약정을 해지했을 때 부가되는 중도상환 위약금과 포팅을 하여 남은 약정 기간 동안 누릴 수 있는 이익의 계산 비교가 필요합니다.위약금을 내더라도 새로운 이자율과 약정으로 시작하는 것이 현명한 선택인지 신중하게 검토해야 합니다.
캐나다 정부 비지니스 보증론 : Canada Small Business Financing Loan
이번 칼럼에서는 캐나다 연방 정부가 지원하는 CSBFL (Canada Small Business Financing Loan) 프로그램에 대해 알아보겠습니다. 본 프로그램은 창업, 기존 비즈니스 확장, 사업체 매입, 장비 구입, 리스 공간 개보수 등 다양한 사업 목적에 활용할 수 있도록 정부가 보증하는 소규모 비즈니스 대상 대출 제도입니다. 1. CSBFL 개요 CSBFL은 개인사업자, 파트너십, 혹은 법인 형태로 캐나다에 정식 등록된 사업체라면 업종에 관계없이 신청이 가능합니다. 단, 수익이 발생하지 않는 자선단체나 비영리기관은 본 프로그램의 대상에서 제외됩니다. 상업용 부동산 구매: 최대 $1,000,000까지 대출 가능 사업체 매입 후 리스 공간 운영 (개보수 및 장비 구입): 최대 $350,000까지 대출 가능 Leasehold Improvement 및 Equipment 자금 용도로 신청할 경우, 감정 평가가 필수이며, 감정가의 최대 90%까지 대출이 가능합니다. 2. 창업 자금으로의 활용 신규 사업체 창업 대출 신청 시, 다음과 같은 사업계획서(Business Plan) 제출이 요구됩니다: * 구체적인 사업 목표 및 전략 * 향후 2년간의 손익계산서 예상치 (Financial Projections) * 마케팅 및 운영 계획 * 대출금 상환 계획 * 신청자의 경력 및 이력 3. 기존 비즈니스 매입 시 요건 사업체를 인수하고 운영중인 경우에도, 운영 기간이 6개월 미만이라면 CSBFL 신청이 가능합니다. 상환 기간(Amortization)은 최대 10년까지 가능하며, 이는 리스 계약 기간에 따라 조정됩니다. (예 : 5+5년 리스 계약 → 최대 10년 상환 계약 가능) 이자율: 변동 금리: Prime + 3% 4. CSBFL 신청 시 준비 서류 * 사업자 등록 서류 (Articles of Incorporation) * 사업계획서 및 2년치 재무 전망 * 프로젝트 총 비용 내역서 (Breakdown) * 리스 계약서 (Lease Agreement) * 감정평가서 (건물 또는 장비 구입 시) * 사업체 인수 시: 최근 2년간 재무제표 * 최근 2년치 Notice of Assessment, T1 General * 주택 소유 시: Property Tax Bill * 모기지 및 Home Line of Credit 명세서 * RRSP, TFSA, RESP, 주식 등 금융 자산 증빙 서류 5. 주의 사항 및 전문가의 역할 CSBFL은 주택 모기지와는 달리 심사 절차가 까다롭고 준비 기간이 길며, 관련 서류도 복잡한 편입니다. 따라서, 해당 프로그램을 통해 자금을 조달하고자 하시는 분들께는 경험이 풍부한 모기지 전문가와 함께 준비하시는 것을 권장드립니다. 철저한 사전 준비가 승인 가능성과 실행 속도에 큰 영향을 미칠 수 있습니다
모기지 승인을 위한 7단계 가이드
캐나다에서 주택을 구입하려면 재정적, 정신적 준비가 모두 필요합니다.일반적으로는 오픈 하우스 방문이나 부동산 중개인과의 상담이 첫 단계처럼 보일 수 있으나, 예비 주택 구매자가 가장 먼저 집중해야 할 핵심은 바로 모기지(주택담보대출) 신청입니다.사실, 모기지 자격 심사를 통과하는 것이 주택 구매 과정에서 가장 중요한 절차이며, 이를 위해서는 본인의 재정 상태를 객관적으로 점검해야 합니다.다소 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 모기지 신청 전 재정 관리를 철저히 해두면 더 유리한 조건으로 승인을 받을 수 있습니다. 1. 신용점수 확인 캐나다의 신용점수는 300~900점 사이로, 점수가 높을수록 낮은 금리와 대출 승인 가능성이 커집니다.680점 이상이 이상적이며, Equifax 또는 TransUnion을 통해 무료로 확인 가능합니다.연체 없이 청구서를 제때 납부하고 신용한도 대비 사용률을 낮게 유지하는 것이 중요합니다. 2. 계약금(Down Payment) 확보 계약금은 주택 가격에 따라 최소 5~20% 이상 필요하며, 20% 미만일 경우 모기지 보험 가입이 의무화됩니다.계약금이 클수록 이자 부담이 줄고, 승인 가능성도 높아집니다. 3. 안정적인 소득 유지 정규직 고용 상태는 모기지 심사 시 중요한 요소입니다.자영업자는 최소 2년 이상의 소득 증빙이 필요하며, 이 경우 모기지 브로커 상담을 권장합니다. 4. 기존 부채 정리 총부채상환비율(DTI) 이 높으면 승인에 불리하게 작용하므로, 신용카드•학자금 등 기존 부채를 최대한 줄이는 것이 좋습니다. 5. 모기지 사전 승인 받기 사전 승인을 통해 대출 가능 금액과 금리를 미리 확정 또는 예상 할 수 있으며, 90~120일 유효합니다. 예산 내에서 집을 찾고, 빠르게 계약을 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 6. 최저 금리 확보 여러 금융기관 또는 모기지 브로커를 통해 금리를 비교 할 수 있습니다.금리가 낮을수록 월 납입금이 줄고, 장기적인 이자 부담이 감소합니다. 7. 현실적인 예산 설정 모기지 상환 외에도 생활비, 부대비용, 향후 재정 계획을 고려하여 실제 감당 가능한 범위 내에서 예산을 설정해야 합니다.과도한 대출은 향후 재무위험을 초래할 수 있습니다. 모기지 승인을 위한 준비는 곧 개인 재정 관리의 핵심입니다.신용, 소득, 부채, 계약금을 균형 있게 준비하면 더 나은 조건으로 내 집 마련이 가능합니다.
생애 첫 신축 주택 구매자 GST 환급 제도
지난 5월 연방정부가 새로 짓는 집을 생애 첫 주택으로 사는 사람에게 최대 5만불 세금(GST) 환급 해택을 준다고 발표 했습니다. 정부는 이번 조치가 침체된 주택시장 활성화에 도움을 줄거라고 기대하고 젊은 캐나다인들이 주택 소유를 좀 더 쉽게 할 수 있도록 설계 되었다고 발표 하였습니다. 따라서 이번 칼럼은 주택구매자의 GST환급 제도에 대해서 알아보려 합니다. 생애 첫 신축 주택 구매자 GST 환급 이란? First Time Home Buyer’s GST Rebate는 최초 주택 구매자가 100만불 이하의 신축 주택을 구입할 경우, 연방 5% GST 전액을 면제해 최대 5만불 까지 절감할 수 있는 환급 제도를 말합니다. 대상주택 가격 기준 GST환급 대상 구매자의 조건 만 18세 이상, 캐나다 시민권자 또는 영주권자 본인 또는 배우자가 과거 4년간 주택을 소유한 적이 없어야 함 (국내외 모두 포함) 본인거주 목적의 주택이여야 함 본인 또는 배우자가 한번이라도 해당 환급을 받은 경우 재신청 불가 구매계약은 05.27.2025 이후 2031년까지 이며 2031년 이전에 건설이 시작되어야 하며 2036년 이전에 완공 및 소유권이 이전되어야 함
RRSP 주택구입자 플랜 (Home Buyers’ Plan)
캐나다 연방정부의 주택구입자 플랜(Home Buyers’ Plan, HBP)을 통해, 최대 $60,000의 RRSP 적립금(부부는 $120,000까지)을 주택 구입을 위한 다운페이먼트 자금으로 사용할 수 있습니다. • 사용하려는 RRSP 자금은 최소 90일 이상 예치되어 있어야 하며, •서명한 주택 구입 또는 신축 계약서가 필요합니다. 무엇보다도 15년 안에 상환하면 인출 금액에 대해 세금이 부과되지 않습니다. 매년 최소 인출 금액의 1/15 이상을 RRSP로 다시 납입해야 합니다. 장점 •기존 자산을 활용해 다운페이먼트를 마련할 수 있는 방법으로, 20%의 초기 자금을 채워 모기지 보험료를 피할 수 있는 좋은 수단이 될 수 있습니다. •이미 충분한 다운페이먼트 자금이 있더라도, RRSP를 활용하는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다. 예시: $60,000을 다운페이먼트로 저축해두었고, RRSP에 그만큼의 납입 여유(contribution room)가 있다면, 이 금액을 주택 마감일 90일 전까지 RRSP에 납입 후, HBP를 통해 다시 인출해야 합니다. •이 경우, $60,000은 해당 연도 소득공제로 인정됩니다. •이에 따라 발생하는 세금 환급금을 주택 구입 관련 비용이나 RRSP 상환에 사용할 수 있습니다. •단, 앞으로 15년 동안 매년 일정 금액을 RRSP에 상환해야 합니다. 일시적 상환 유예 조치가 제공되어, 2022년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 첫 인출을 한 대출자의 경우 15년 상환 기간의 시작을 추가로 3년 더 연기할 수 있습니다. 이에 따라, 15년 상환 기간은 첫 인출이 이루어진 연도의 다섯 번째 해부터 시작됩니다. 예를 들어, 2022년에 첫 인출을 했다면 상환의 첫 해는 2027년이 됩니다. •상환 유예 조치가 적용되지 않는 경우에는 기존 규정이 적용됩니다. 즉, 2022년 1월 1일 이전에 첫 인출을 했다면, RRSP에서 HBP에 따라 인출한 연도의 두 번째 해부터 상환 기간이 시작됩니다. 예를 들어, 2020년에 첫 인출을 했다면 상환의 첫 해는 2022년이었습니다. RRSP 주택구입자 플랜은 큰 재정적 이점을 제공할 수 있는 제도입니다. 하지만 상환 계획과 장기 투자 전략을 종합적으로 고려해 의사결정하는 것이 중요합니다.
모기지 사전 승인 : MORTGAGE PRE-APPROVAL
모기지 사전 승인 (Pre-Approval) 이란? 집 구매 전 본인이 받을 수 있는 최대의 모기지 금액을 산정하고 구매 할 부동산 예산을 예측할 수 있는 좋은 방법입니다. Pre-Approval – Approval with Conditions (조건이 달린 승인) Firm-Approval – Approval without Conditions (조건이 없는 승인) Pre-Approval은 말 그대로 사전승인이며, 최종승인(Firm-Approval)이 아닙니다. 많은 분들이 혼동하시는 경우가 많기 때문에 오늘은 이 둘의 차이점에 대해서 설명하려 합니다. 우선, Pre-Approval의 장점은 아래와 같습니다. – 최대 가능한 모기지 금액을 산정함으로써 예산을 정확히 측정할 수 있습니다. – 이자율가 올랐을 경우, 미리 받아놓았던 사전승인 이자를 90~120일동안 Hold 가능 합니다. – 집 구매에 대한 의사를 부동산 중개인이나 판매자에게 확실히 어필할 수 있습니다. Pre-Approval의 내용대로 최종 승인을 받기 위해서는 여러 절차들이 다시 또 필요합니다. 많은 은행들에서는 Pre-Approval을 할 때, 모든 서류를 검토하지 않고, 손님이 제공하는 기본적인 정보와 소득 자료만으로 심사를 하기 때문에 모기지 가능성 여부, 최대가능 금액 이자율만 일정 기간 동안 보증을 해줍니다. – Pre-Approval에는 집에 대한 감정(Appraisal)이 고려되어 있지 않습니다. 감정은 모기지를 얻을 때 필수 사항이지만 pre-approval을 받을 땐 진행하지 않습니다. 집을 구매하기 전이기 때문에 감정을 할 집이 없는 것이 당연하기도 하지만, 감정이 포함이 안되어 있다는 것이 pre-approval의 가장 큰 문제라고도 할 수 있습니다. 예를 들어, 집의 구매가가 감정가보다 높거나, 집에 문제가 있을 경우, 대출 자체가 거절되거나 추가의 다운 페이먼트를 요구할 수 있기 때문에 pre-approval이 아무 의미가 없게 됩니다. – Pre-Approval 후, 자산의 변화나 부채의 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. Pre-Approval은 기존의 상황이 Full-Approval 때와 큰 변화가 없다는 것을 전제로 진행됩니다. 예를 들어, Pre-approval을 받은 후, 고지서를 밀리거나, 빚이 늘거나, 누군가의 보증을 섰거나 또는 직업이 바뀌거나 그만 뒀을 경우, pre-approval 의 효력은 없어지게 됩니다. – 감정에 대한 과신은 위험할 수 있습니다. 예를 들어 콘도의 경우, 은행에서 집 외에 따로 보는 부분이 Condo의 Financial Statement와 engineering report인데, 이 부분은 감정사가 확인을 할 수가 없습니다. 하지만 이런 부분은 은행이 가장 중요하게 보는 부분 중 하나이기 때문에 문제가 있을 경우 다른 모든 부분을 만족시키더라도 대출이 거절될 수 있습니다. 정리하면, 수개월 전 Pre-Approval을 받아 놓았더라도 실질적으로 부동산 매매 후 정식적인 모기지 Final Approval을 진행을 다시 해야됩니다. Pre-Approval은 분명 부동산 구매를 계획하기엔 더 없이 좋고 현명한 선택이지만 부동산 구매의 예산 산정과 혹시 모를 이자율 상승의 대비에 도움이 될 뿐, 실질적인 승인이 아니라는 것을 항상 염두에 두시고 진행하시기 바랍니다.