모기지 브릿지 론 – MORTGAGE BRIDGE LOAN
부동산을 구매할 때, 완벽하게 원하는 집을 구매하는 일은 쉽지 않습니다.원하는 집을 구매하게 되더라도 많은 상황들을 본인이 원하는 대로 진행되기가 쉽지 않는데, 그 중 가장 많이 발생하는 문제가 바로 클로징 날짜의 결정입니다. 사람들은 집이 판매가 되는 날과 사는 집의 클로징 날짜를 매치하고 싶어하지만, 그 날짜의 조율이 쉽지 않습니다.이런 상황을 해결하기 위해 이용하게 되는 것이 바로 브릿지 론(Bridge Loan)입니다. 브릿지 론이란, 단기대출의 일환으로, 집을 팔고 새 집을 구매했을 때, 기존 모기지와 새로운 모기지의 시간적 갭을 메우기 위한 방편으로, 새로 사는 집의 클로징이 판 집의 클로징 날짜보다 앞설 때, 그 기간을 소화하기 위한 최대 90일의 단기 대출입니다.일반적으로 집을 사고 팔 때, 매각한 집의 자산을 이사 갈 집의 다운페이 자금으로 사용하게 되고, 그 날짜가 맞지 않게 되면 이사 갈 집의 다운페이를 유통할 현금이 필요하게 되는데, 이때 브릿지 론을 잘 이용하게 되면 집을 사는 과정에서 많은 수고를 덜 수 있고, 선택과 기회의 폭을 늘릴 수 있습니다. 브릿지 론을받기 위한 조건으로는 다음과 같습니다. – 이사 갈 집의 모기지의 승인이 있어야 합니다.브릿지 론은 모기지를 받은 대출기관에서만 받을 수 있기 때문에, 이사 갈 집의 모기지 다운페이먼트의 단기 대출입니다.그렇기 때문에, 팔린 집의 모기지와 여러 수수료를 제외한 자산의 확인도 필요합니다. – 매매가 이루어진 집들의 모든 조건(Condition)이 해제가 되어야 합니다. 브릿지 론은 두 날짜를 연결하는 기간을 메워주는 단기 대출이기 때문에, 어떤 조건도 붙지 않은 확실한(Firm) 계약서를 필요로 합니다. 브릿지 론을 이용하게 되면 대출기관에 따라 약 0~500달러의 수수료가 소요됩니다.이자율은 Prime + 3~5% 정도로 적용되며, 두 계약기간의 날짜의 갭, 즉 브릿지 론을 받는 기간을 계산하여 이율적용을 하며, 집이 판매 후 잔금을 받게 되면, 변호사를 통해 금액의 정산이 이루어집니다.몇몇의 대출기관에서는 최대 대출 기간을 30-90일로 한정하고 있으며, 대출기관마다 다른 수수료와 이자율을 제공합니다. 모든 사람들이 가능한 높은 가격으로 팔고 싶고, 살 때는 최대한 낮은 가격으로 사고 싶어하지만, 그러기 위해서 가장 중요한 것은 바로 시간입니다.대부분의 문제는 시간이 없기 때문에, 혹은 맞지 않기 때문에 일어난다고 해도 과언이 아닙니다.브릿지 론은 이 시간 문제를 해결해 주는 좋은 대출프로그램으로 집 구매 시 최선의 결정을 할 수 있도록 시간을 벌어주는 역할을 하게 됩니다.이름 그대로 새 집을 사는 시점과 옛 집을 파는 시점의 다리를 놓아주는, 즉 간격을 매워주는 대출입니다. 브릿지 론은 모기지 대출을 받은 대출기관에서만 받을 수 있으며, 모든 대출 기관에서 브릿지 론 상품을 가지고 있지는 않습니다.만약 브릿지 론이 필요한 경우라면, 대출기관의 선택이 한정적일 수 있기 때문에, 사전에 전문가와 상의 하여 브릿지 론 가능여부를 확인해야 합니다.만약 브릿지 론을 가지고 있지 않은 대출기관이라면 비싼 이자율과 수수료를 내고 다른 대출기관을 이용해야 합니다.또한 대출기관마다 필요한 서류가 다를 수 있으니 시간적 여유를 두고 준비를 하시기 바랍니다.
What the Bank of Canada Rate Drops Mean for YOU!
With the Bank of Canada rate decreases throughout the summer and into September, I thought this would be a great opportunity to update you on what this means for your mortgage. If you’re on a variable-rate mortgage, this will result in a slight decrease in your mortgage payments to match the current rates giving you more cash flow each month! For example, if your mortgage balance is $750,000 at the previous 5.95% interest rate your approx. compounded monthly payment was likely $4,809. With the new rate of 5.45% your approx. compounded monthly payment on an adjustable-rate mortgage will be $4,583*. This is an estimated $226/m decrease ($30/m per 100k balance) on your payment. *Rates based on example of Prime minus .50% (old prime 6.45 and new prime 5.95) For those of you who are on fixed-rate mortgages* or have renewals coming up, this reduction in interest rates could make it easier on you at renewal time. The decrease in interest rates gives you more borrowing power in the market – this means your money can go further! *Remember, the drop in the Bank of Canada fixed rates may not result in the same drop for fixed mortgages as with variable rates. The decrease in interest rates will however open up new variable options and, depending on your lender may still provide allow you to take advantage of lowered rates. This is the same for first-time buyers! Lower interest rates mean you now have more borrowing power in the marketplace, which could help you find that perfect home by allowing you to allocate monthly funds to your mortgage more comfortably. In more good news, The Bank of Canada has two more decision dates this year in October and December. Experts anticipate the Bank of Canada will continue these quarter-point rate cuts, taking the overnight rate down to 4.0% at year-end and potentially down to 2.75% next year. Whether you’re a current homeowner, looking to renew, or wanting to purchase, this is exciting news for Canadians across the country! However, keep in mind rate is not the be-all-end-all of mortgages. It is important to keep in mind that factors such as type of mortgage, down payment amount, payment schedule, amortization, and more will also affect your mortgage and affordability. If you want more information about your specific mortgage and how this affects your situation, please don’t hesitate to reach out to a DLC Mortgage Expert today!
모기지 재융자(Refinance)
모기지의 약정 기간이 만료될 때, 많은 분들이 현재 은행에서 제공하는 모기지 갱신 조건 그대로 갱신하시는 경우가 많습니다.하지만 지난 몇 년간 바뀐 여러 가지 환경을 감안하여, 더 나은 조건의 모기지를 받을 수도 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.또한, 아직 약정 기간이 많이 남아 있더라도, 본인이 가지고 있는 모기지를 리뷰 했을 때 더 나은 조건과 이율로 전환할 수 있다면 모기지 재융자를 고려해 볼 수 있습니다. 모기지 재융자하는 3가지 이유 더 낮은 이율을 받기 위해 (Advantage of low interest rates) 현재 지불하고 있는 모기지 이자율보다 더 낮은 이율을 받을 수 있다면 재융자를 고려하지 않을 이유가 없습니다. 하지만, 현재 가지고 있는 모기지를 해약하면서 발생하는 페널티가 어느 정도인지 알아야 합니다.변동금리일 경우 대략 3개월치 이자가 페널티로 책정되며, 고정금리일 경우 대출 기관에 따라 다르지만, 3개월 이자 계산법이나, 이자율 차이 손실액(Interest Rate Differential) 중 높은 값을 위약금으로 정합니다. 집에 쌓인 자금을 활용하기 위해 (Access Equity in your home) 지난 수년간 가파르게 올랐던 부동산 시장으로 인해 내집에 쌓인 자금들을 쉽게 볼 수 있습니다.이러한 집들을 이용해 재융자 받은 자금으로 집을 리노베이션하여 가치를 높이거나, 다른 분야에 투자하거나, 또는 자녀 교육비로 사용하는 경우가 많습니다. 빚을 갚기 위해 (Debt Consolidation) 집 가격이 올라 재융자 받기 위한 자산이 형성되면, 현재 가지고 있는 부채를 정리하기 위해 재융자 받을 수 있습니다.크래딧 카드, 자동차 월세 등 부채를 정리하는 목적으로 재융자 받을 수 있습니다.현재 캐나다 가정 소득 대비 부채 비율이 역대 최고치를 기록하고 있습니다. 재융자를 통해 가정 부채 비율을 낮추는 것 또한 중요한 이유 중 하나입니다.
지금 시기에 고려해야 하는 금리 선택: Variable vs Fixed
지난 몇년동안 급격한 금리 인상으로 주택 모기지를 알아보실때 가장 많이 묻는 질문이 고정금리를 선택할 것이냐? 변동 금리를 선택할 것이냐? 였습니다.하지만 올해 세 차례 연속 0.25%씩 금리 인하가 되였고, 10월말에 발표할 금리에 빅컷이 있을 거라는 기대에 또 다시 금리 선택에 새롭게 구매하시는 분들 또는 모기지 리뉴 하시는 분들의 최대 고민 거리가 되었습니다. 단순하게 지금 현재 금리가 더 저렴한 쪽을 선택 할 것이 아니라 본인의 현재 상황과 향후 3~5년안의 계획을 신중하게 생각해서 결정하시는게 현명한 선택이 되실 겁니다.그러면 어떤 상황들을 고려해야 하는지 아래와 같이 설명 드리겠습니다. 고정금리와 변동금리의 차이점 모기지를 받을 때 결정된 금리가 대출 만기일까지 동일하게 유지되는 방식이 고정금리 이고, 일정 주기 마다 모기지 기준금리의 변동에 따라 대출금리가 변동되는 방식을 변동 금리라고 합니다. [첫번째] 필요한 모기지 금액 : 은행에서는 모기지 승인을 내기 위해 Stress Test를 시행합니다.이는 소득대비 모기지 상환 능력을 평가 하는 테스트입니다.일반적으로 변동금리가 고정금리보다 낮기 때문에 변동금리 선택 시, 모기지 최대 가능 금액이 고정금리보다 더 많이 나오게 됩니다.다시 말하면, 모기지가 최대로 필요한 경우 고정 금리를 선택하고 싶어도 Qualify가 되지 않아 부득이 하게 변동금리를 선택해야 할 수도 있는 상황이 전개 될 수 있습니다. Maximum 모기지가 필요한 경우, 변동금리 선택이 Only 선택일 수 있습니다. [두번째] Monthly Payment (월 납입금) : 불과 일주일전에 금리가 올라서 지금 현재는 고정금리와 변동금리의 차이가 그리 크지 않아 월 납입금의 차이도 크지 않습니다.하지만 지난 수년간 변동금리와 고정금리의 차이가 약 1% 났기 때문에 그에 따른 월 납입금도 다르게 책정 됩니다.예를 들어, 50만불 모기지를 30년 상환: 변동금리 4.2% 받았을 때 월 납입금이 약 $2,400 정도이며, 고정금리 5.2% 받았을 경우 월 납입금이 약 $2,700 정도 되십니다.이는 약 $300 월 이자 payment의 차이가 나게 되기 때문에 각자의 상황에 따라 충분히 생각하시고 결정하셔야 되는 부분입니다. [세번째] 중도 상환 수수료 : 모기지 계약 기간 중, 부득이하게 이사를 가거나 Refinance를 해야 되는 경우 종종있습니다.이때 중도 상환 수수료가 발생 됩니다. 일반적으로 변동금리의 경우 3개월 이자가 중도상환 수수료이지만, 고정금리의 경우 IRD 계산법에 의해 변동금리보다 상당히 많은 수수료를 지불 하게 되는 경우가 많습니다. * IRD=모기지 잔액×(잔여 기간에 해당하는 Posted Rate–고객이 받은 실제 금리)÷12×잔여개월에 의해서 결정이 됩니다. 금리를 선택할 때, 본인의 현재 상황과 미래 계획을 충분히 생각하고 그에 따른 두 금리의 장/단점까지 고려하셔서 모기지 전문가와 상담 하시고 진행 하시길 바랍니다.
최저 다운페이먼트 모기지 프로그램 (High-Ratio Mortgage Program)
High-Ratio 모기지는 주택 구입시에 다운페이먼트를 20 % 미만으로 하는 대출자들에게 적용되는 프로그램입니다. High-Ratio 프로그램을 통해 모기지 대출을 받는 경우, CMHC, Sagen(구Genworth), 또는 Canada Guaranty등 모기지 보험 회사 중 한 곳을 통해 모기지 보험에 가입해야 합니다. *최저 다운페이먼트 계산 방법 일반적으로 최소 다운페이먼트는 5 %에서 시작합니다. 구매 가격이 $ 500,000 이하인 경우 최저 다운페이먼트는 5 %입니다. 구매 가격이 $ 500,000 이상이고 $ 1,000,000 미만인 경우, 최소 다운페이먼트는 첫 번째 $ 500,000의 경우 5 %이고 나머지 부분의 10 %입니다. 예 : 구매 가격이 750,000 달러 인 경우 최소 다운페이먼트 5 % X $ 500,000 = $ 25,000; 10 % X $250,000 ($ 750,000 – $ 500,000) = $ 25,000 집 구매에 필요한 총 다운페이먼트는 $ 25,000 + $ 25,000 = $ 50,000입니다. 모기지 보험 비용은 모기지 지불금에 통합되며, 이자율은 다운페이먼트 비례에 따라 달라집니다. 보험료는 PST의 적용을 받으며 마감시 지불해야 합니다. 특히, 첫 주택 구매자는 “High Ratio Mortgage” 범주에 속하는 경우가 많습니다. 대출자가 좋은 신용과 충분한 소득이 있다고 가정할 때, High-Ratio 모기지 프로그램은 최소한의 다운페이먼트로 주택을 구입 할 수 있는 더 많은 기회를 제공합니다. 또한, 은행들은 모기지 대출시에 보험을 가입하는 경우, 일반 모기지 보다 더 낮은 이자율을 제공합니다. 첫 주택 구매자의 모기지 인센티브 프로그램은 다운페이가 충분하지 않은 첫 주택 구매자들에게 도움이 될 것입니다. 신축 주택의 경우 구매 가격의 최대 10%, 그리고 기존 주택의 경우 최대 5%까지 CMHC에서 보조해 줌으로써, 다운페이먼트가 부족한 첫 주택 구매자들에게는 상당 부분 도움이 되고 있습니다.
Best Home Features for Pets
Creating a pet-friendly home involves considering the comfort, safety, and well-being of your furry friends. Here are some features to consider: By incorporating these features into your home design, you can create a safe, comfortable, and enjoyable environment for both you and your pets.
캐나다 모기지 대출 은행의 종류와 특성
캐나다의 대출을 하는 은행이라고 하면 보통 Big 6은행(TD, RBC, BMO, Scotia, and CIBC, National Bank) 만 생각하시는 경우가 대부분 입니다. 하지만 캐나다에는 수십 개의 은행들이 있으며, 각 은행들마다 다른 심사기준과 특성을 가지고 운영을 하고 있습니다.한국에서처럼 1차 금융, 2차 금융 같이 은행권이 나눠지기도 하지만 그 내용이 조금 다릅니다.따라서 오늘은 A Lender와 B Lender 그리고 외국계 은행에 대해서 설명 드리려 합니다. A Lender 일반적으로 위에서 언급한 6개 은행만을 생각하기 쉬운데, 그 외에도 Home Trust, RFA, B2B 등 여러 대출 기관들도 존재합니다. 그 중에는 Mono-Line Lender 라고 하는 예금을 받지 않고 대출만 전문으로 하는 은행들이 존재하기도 합니다. 이런 은행들은 대부분 Branch를 운영하지 않으며, 대부분 대출을 온라인이나 모기지 브로커를 통해 진행 합니다. 또한, 대출 심사 기준과 제공하는 이자율 등도 다른 메이저 은행들과 비슷하거나 더 좋은 이자율의 상품을 제공하기도 합니다. B Lender 제2금융권 이라고 생각하면 이해가 쉽습니다.하지만 자세하게 들어가게 되면 조금 다릅니다.일반적으로 B deal 이라고 하면 A Lender 에서 받기 힘든 상황에 계신 분들이 조금 여유로운 승인 조건으로 심사를 하는 상품으로, 일반 A lender 보다 조금 높은 이자율로 심사를 하게 됩니다.고정된 급여를 받으시는 분들보다 비즈니스를 하시는 분들께 더 승인 요건이 여유로운 상품인데, 그 이유는 본인의 소득을 보고된 소득이 아닌 명시(State)를 허용하기 때문입니다.예를 들어, 웨이터나 웨이트리스의 경우 일하면서 발생하게 되는 팁(Tip)에 대해서 A쪽 은행에서는 소득으로 인정해주지 않지만, B쪽 은행에서는 Tip이 은행에 입금이 되었다는 증명을 보여주면 소득으로 인정해주는 경우가 많습니다. 그리고, A lender들이 까다롭게 심사하는 부분 중 하나인 신용점수와 내역에 대해서도 B lender 쪽에서는 좀 더 낮은 기준으로 심사를 하기 때문에 신용이 좋지 않은 분들이 모기지를 받을 때 이용하게 되는 경우가 많습니다. 외국계 은행 현재 캐나다에는 신한은행, 하나은행, Bank of China, Mega Bank(대만)등 외국계 은행들이 현지 캐나다 법인으로 많이 들어와있으며, 모기지 대출을 진행하고 있습니다. 이런 은행들의 특징 중 하나로는 모국의 소득을 이용해 모기지를 받을 때 수월하다는 장점이 있습니다. 은행들마다 요구하는 서류나 심사하는 방식, 그리고 소요되는 시간 등이 다르기 때문에, 본인의 상황에 맞는 은행을 잘 선택하는 것도 현명한 방법이 될 수 있습니다. 이처럼 캐나다에서는 모기지를 받을 때 본인의 상황에 따라 다른 기준과 이자율로 심사가 가능하며, 많은 선택지를 가질 수 있습니다.또한, 일부 대출기관들에서는 A와 B를 동시에 운영하기도 하며 큰 은행에서도 기준에 맞지 않는 경우에 한해 B lender 쪽으로 직접 모기지 진행을 도와주기도 합니다.
모기지 갱신시 대출 기관 옮기는 경우 스트레스 테스트 완화
연방 금융 감독위원회(OSFI: The Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 비보험 모기지(Uninsured mortgage) 대출자가 모기지 갱신을 위해 다른 대출 기관으로 옮기는 경우, 더 이상 스트레스 테스트를 적용하지 않기로 했습니다. (기존의 상환 기간과 금액을 유지하는 경우) 2018년 부터 시행되어온 stress test는 실제 대출 기관에서 받는 이자율 보다 2% 높은 이자 또는 5.25% 이자율 둘중 높은 이자율을 적용하여 심사하는 것입니다. 그리고 모기지 상환기간을 실제 30년 상환기간으로 받는다 하여도, 25년 상환기간으로 계산하였습니다.예를 들어, 대출 기관에서 현재5%의 이자와 30년 상환 기간으로 모기지 대출을 받는다면, 7% (5%+2%)의 이자율과 25년 상환기간을 적용하여, 대출자가 모기지 상환 능력이 되는지 심사하는 것입니다.새로운 주택 구매에 따른 모기지 대출과 현재 대출 기관에서의 재융자는 포함되지 않았으나, 모기지 리뉴 시점에 대출자들에게 더 넓은 선택에 폭을 제공하는 측면에서 희소식입니다. 기존 대출 기관에서 모기지 갱신을 하는 경우에도, 타 은행들과의 경쟁을 유발해 기존 은행으로부터 예전보다 더 나은 이자율을 제공 받을 수도 있습니다. 또한, 지난달 연방정부는 보험 모기지(Insured mortgage)의 가이드 라인을 수정한다고 발표했습니다. 우선 기존의 주택 구매 가격 상한선이 백만불($1 Mill)에서 백오십만불($1.5 Mill)로 상향되었습니다. 그리고, 첫 주택 구매자의 경우, 상환 기간을 25년에서 30년까지 늘릴 수 있도록 하여, 모기지 월 페미먼트에 대한 부담을 줄일 수 있게 하였습니다. 이번 금융감독원의 이 같은 결정 배경으로는 모기지 대출자들에게 더 많은 선택권을 제공하고, 대출 기관 간의 경쟁을 유발하여 더 나은 금리 조건을 제공 받을 수 있게 함입니다.그리고, 침체된 부동산과 금용 시장을 활성화하는 데에도 기여할 것이라 예상합니다. 이러한 변경 사항들은 11월 21일에 예정된 금융감독원의 분기 발표 때 공식 통보될 예정입니다.
Smart Ways to Cut Your Energy Costs
In the last decade, climate change and energy efficiency have become top of mind for many Canadians. From wanting to do our part by recycling to making our home as energy efficient as possible, there are so many benefits to being environmentally and energy conscious. If you are looking to cut costs or simply want to reduce your eco-footprint, here are some great ways to cut your energy costs: In addition to the cost savings and environmental benefits of improving your energy efficiency, CMHC also has a rebate available! The CMHC Eco Plus refund can provide a 25% partial premium refund if you’re CMHC insured and buying or building an energy-efficient home! Click here for more details.
Creating a Living Legacy with the CHIP Reverse Mortgage
What does it mean to build a rich legacy? Many Canadians think of their legacy in terms of the assets they leave behind—in other words, money. However, legacy is not just about wealth; it’s about enhancing the lives of our loved ones and making meaningful contributions to our community. This blog will explore living legacies and how the CHIP Reverse Mortgage can support these goals. Supporting the Next Generation Many young Canadians face financial challenges, especially when it comes to homeownership. One solution for helping the next generation is the “Bank of Mom and Dad.” Helping with a Down Payment With rising housing prices, saving for a down payment can be a significant hurdle for young Canadians trying to purchase their first home. This is where the “Bank of Mom and Dad” comes into play. Using a portion of your home equity through the CHIP Reverse Mortgage will give your children the financial boost they need to enter the housing market. Not only does this support them during a critical life stage, but it allows you to witness the joy and stability homeownership brings to their lives. Creating Educational Funds Another meaningful way to establish a living legacy is by creating educational funds for your grandchildren. Education is essential for personal and professional growth and opens new opportunities. Investing in your grandchildren’s education safeguards their future and empowers them to pursue their dreams. Imagine the joy of witnessing their achievements, knowing that your generosity played a role in their success. Helping With a Wedding If you have children or loved ones you support, their wedding is a special milestone you’ll want to help make unforgettable. With weddings being so expensive, it can be overwhelming for the couple. By accessing your home’s equity with the CHIP Reverse Mortgage, you can contribute to their big day and create lasting memories, all while keeping your finances secure. Charitable Donations Giving back is a powerful way to leave a legacy. By actively participating in charitable causes, you care about, you help those in need and strengthen your connection to the community. Whether you contribute financially or donate your time and skills, charitable giving can provide personal fulfillment and happiness. Charitable donations also offer valuable tax benefits. Family Traditions and Memories A living legacy isn’t solely about financial support; it’s also about creating lasting memories and traditions with your family. Memories are some of the greatest treasures in life. Whether planning special family trips, capturing life’s precious moments in a photo book, or simply spending more time with loved ones, these intangible gifts often bring the greatest joy and comfort. How the CHIP Reverse Mortgage Supports Your Goals For Canadian homeowners aged 55 or older, the CHIP Reverse Mortgage is an innovative financial solution that allows you to access up to 55% of your home’s equity without the need to make monthly mortgage payments. The best part? You can stay in the home you love. By accessing your home’s equity, you can fund your living legacy goals—helping your children with a down payment, setting up educational funds, contributing to charitable causes, or investing in family traditions. The CHIP Reverse Mortgage provides you with the financial flexibility to enrich the lives of your loved ones today while maintaining your financial independence. If you’d like to learn more about how the CHIP Reverse Mortgage can help you leave a legacy, contact your DLC mortgage expert.